Pajak Beli Jual Rumah Second vs Baru, Apa Bedanya?

Pajak Beli Jual Rumah Second vs Baru, Apa Bedanya? – Mau beli rumah tapi masih galau pilih rumah baru dari developer atau rumah second di kawasan lama? Desain kekinian di cluster baru memang menarik, tapi lingkungan yang sudah hidup juga jadi nilai plus karena sudah terjamin keamanannya, terutama dari sisi legalitas dan kualitas hidup sehari-hari.

Apapun pilihannya, baik beli rumah baru maupun rumah second, satu hal yang tidak bisa Anda pilih adalah kewajiban membayar pajak saat proses jual beli rumah. 

Banyak calon pembeli fokus ke harga rumah, tapi lupa bahwa pajak dan biaya transaksi bisa mencapai puluhan juta rupiah. Kalau tidak dihitung dari awal, budget bisa over limit. That’s why, penting banget untuk paham perbedaan pajak rumah baru vs rumah second sebelum melakukan transaksi jual beli.

Apa Itu Pajak Jual Beli Rumah?

Secara sederhana, pajak jual beli rumah adalah kewajiban pajak yang muncul saat terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pajak ini tidak hanya dibebankan ke pembeli, tapi juga penjual.

Baik transaksi rumah baru (primary market) maupun rumah second (secondary market), keduanya tetap kena pajak. Bedanya, ada di jenis pajak dan skema perhitungannya.

Jenis Pajak Jual Beli Rumah yang Wajib Diketahui

Agar lebih jelas, kita breakdown pajak jual beli rumah berdasarkan pihak yang menanggung.

Pajak Jual Beli Rumah yang Ditanggung Penjual

1. Pajak Penghasilan (PPh Final)

PPh Final dikenakan atas penghasilan penjual dari transaksi properti, sesuai PP Nomor 34 Tahun 2016.

• Rumah second: tarif 2,5% dari harga jual
• Rumah baru (developer): umumnya 1% dari nilai transaksi

Contoh:
Harga rumah Rp700 juta, maka PPh penjual = Rp17,5 juta

Ini wajib dibayarkan dan biasanya dibayarkan sebelum proses balik nama.

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

PBB wajib dilunasi oleh penjual sebelum serah terima rumah.
Jika sudah berpindah tangan, kewajiban PBB otomatis menjadi tanggung jawab pembeli.

Tarif PBB sekitar 0,5% dari NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) yang dihitung dari NJOP

3. Biaya Notaris / PPAT

Penjual juga berkewajiban membayar jasa Notaris atau PPAT untuk pengurusan dokumen legal.

Biaya ini sebenarnya fleksibel dan bisa dinegosiasikan untuk ditanggung bersama pembeli,tergantung kesepakatan.

Baca Juga : Urus Pajak Waris & Hibah Sampai Puluhan Juta, Kok Bisa?

Pajak Jual Beli Rumah yang Ditanggung Pembeli

1. Biaya Cek Sertifikat

Ini langkah krusial untuk memastikan rumah bebas sengketa dan legalitasnya aman.
Biaya cek sertifikat relatif ringan, sekitar Rp100.000, ini penting untuk keamanan transaksi.

2. Biaya Balik Nama Sertifikat

Untuk rumah second, proses balik nama wajib dilakukan.
Biayanya sekitar 2% dari nilai transaksi, mengikuti peraturan daerah masing-masing.

Sementara untuk rumah baru dari developer, balik nama biasanya sudah include dalam paket awal.

3. Biaya Akta Jual Beli (AJB)

Pembuatan AJB umumnya dibebankan kepada pembeli, dengan estimasi biaya sekitar 1% dari harga transaksi.

Kalau harga rumah cukup tinggi, biaya ini masih negotiable.

4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Ini salah satu perbedaan nilai pajak antara rumah baru dan rumah second.

Jika Anda membeli rumah baru dari developer (PKP), maka akan dikenai PPN 11%. Namun jika anda membeli rumah second, tidak dikenakan PPN.

PPN ini sering jadi faktor terbesar yang bikin total biaya rumah baru lebih tinggi di awal.

5. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB wajib dibayar pembeli, baik rumah baru maupun rumah second.

Rumusnya 5% x (Harga Jual – NPOPTKP)

Nilai NPOPTKP berbeda tiap daerah, jadi penting cek aturan lokal sebelum transaksi.

Perbedaan Pajak Rumah Baru vs Rumah Second

Secara garis besar, perbedaan pajak beli rumah bisa dirangkum seperti ini:

Pajak Rumah Baru (Primary)

• PPN 11% dibebankan kepada Pembeli
• PPh Final 1% oleh penjual (Developer)
• BPHTB 5% untuk Pembeli

Pajak Rumah Second (Secondary)

• Tidak ada PPN
• PPh Final 2,5% dibebankan kepada penjual
• BPHTB 5% dibayarkan oleh pembeli

Rumah baru unggul dari sisi kondisi bangunan, tapi pajaknya lebih besar di awal.
Rumah second lebih hemat pajak karena tanpa PPN, tapi tetap perlu cermat soal legalitas dan biaya tambahan.

Memilih rumah baru atau rumah second bukan soal mana yang lebih bagus, tapi mana yang paling sesuai dengan kebutuhan dan budget Anda. Dengan memahami pajak jual beli rumah, Anda bisa bikin keputusan yang lebih well-prepared dan minim risiko.

Jangan sampai euforia beli rumah bikin Anda lupa menghitung biaya pajak yang real dan wajib dibayar.

Ingin mencari rumah baru maupun rumah second sekaligus membandingkan harga dan estimasi biaya pajaknya? Kunjungi belirumah.co.

Melalui Belirumah, Anda bisa menjelajahi berbagai listing rumah terbaru dan rumah second di berbagai kawasan, membandingkan harga secara langsung, serta mendapatkan gambaran estimasi biaya beli rumah yang lebih realistis.